همانطور که در نمودار زیر نشان داده شده است، قیمت زمین در سالهای پایانی برنامه سوم و دوسال اول برنامه چهارم رشد پایین بوده اما در سال ۸۶ به اوج خود رسیده است.
قیمت مصالح ساختمانی نیز در طول برنامه سوم، در سال ۱۳۸۳ و در برنامه چهارم در سال ۱۳۸۷ به اوج خود رسیده است. در کل در برنامه چهارم قیمت عوامل تولید مسکن بالاتر از برنامه سوم بوده اند. درحالی‌که یکی از سیاست‌های اصلی مسکن در برنامه چهارم حذف قیمت زمین از هزینه تمام شده مسکن می‌باشد، با این وجود قیمت زمین در این دوره روند صعودی داشته و در سال‌های پایانی برنامه به اوج خود رسیده است.
برنامه چهارم توسعه
برنامه سوم توسعه
نمودار ۳۰: مقایسه تحولات قیمت عوامل تولید در برنامه سوم و چهارم
ماخذ: (قالیباف, ۱۳۹۰)

1. 1. پاسخ به سوال سوم

• • • هدف: بررسی اهداف کلی سیاست‌های ارائه شده برای تامین مسکن کم‌درآمدها؛

  

• • سوال: آیا سیاست‌های اتخاذ شده در راستای تامین مسکن کم‌درآمدها در رسیدن به اهداف کلی خود موفق بوده‌اند؟

• • فرضیه: بررسی‌ها نشان می‌دهد سیاست‌های اتخاذ شده در راستای تامین مسکن کم‌درآمدها در رسیدن به اهداف کلی خود موفق نبوده‌اند.

در برنامه سوم سیاست‌های زیادی در راستای تامین مسکن اتخاذ شد اما مهم‌ترین آن‌ها انبوه‌سازی مسکن با این فرض که هر سه مولفه انبوه‌سازی یعنی ساخت با کیفیت، ارزان‌سازی و سریع‌سازی رعایت شود، بود. در راستای بررسی موفقیت این سیاست سه مولفه میزان ساخت‌وساز، درصد ساختمان‌های سه‌ طبقه و بیشتر و متوسط زمین اختصاص داده شده به هر واحد مسکونی، بررسی شدند. نتایج مطالعات نشان می‌دهند که ظرفیت ساخت‌وساز در کل کشور از حدود ۴۵۰هزار واحد به حدود ۷۵۰هزار واحد با نرخ رشد ۱۱% افزایش یافته است. سهم انبوه‌سازی یا درصد ساختمان‌های سه طبقه و بیشتر نیز از ۲۲٫۹ درصد در سال ۱۳۷۸ به ۴۴٫۵ در صد در سال ۱۳۸۳ رسیده است. نرخ رشد سهم انبوه‌سازی ۵٫۲۷ درصد گزارش شده است. همچنین متوسط زمین اختصاص داده شده به هر واحد مسکونی در مناطق شهری، کاهش یافته است. این مقدار از ۱۰۱ مترمربع در سال ۱۳۷۹ به ۷۳ مترمربع در سال ۱۳۸۳ رسیده است. بنابراین انبوه‌سازی مسکن در رسیدن به اهداف کلی خود موفق بوده است.
سیاست مسکن استیجاری نیز از جمله سیاست‌های مهم در این بازه زمانی در راستای تشویق بخش خصوصی به مداخله در مسکن کم درآمدها بود. اما بخش خصوصی که بیشترین تولید مسکن را در کشور دارد، رغبتی به ساخت مسکن اجاره‌ای از خود نشان نمی‌داد. به‌طوری که تنها۶٫۱ درصد از کل واحدهای تولید شده در هر سال به قصد اجاره بود. به‌طورکلی طی دوره برنامه سوم، در مجموع ۸۵ هزار واحد مسکونی استیجاری در سطح کشور احداث شده است که تنها ۴ درصد تولید مسکن شهری طی این دوره را تشکیل می‌دهد. این در حالی است که در ابتدای برنامه، دولت موظف بود سالانه ۱۰ درصد مسکن تولید شده در شهرها را به‌صورت استیجاری احداث نماید. بنابراین مسکن استیجاری در دستیابی به اهداف کلی خود چندان موفق نبوده است. نمودار زیر روند رشد مسکن استیجاری را در سال‌های ۸۱-۱۳۷۹ نشان می‌دهد.
نمودار ۳۱: درصد سهم عملکرد واحدهای استیجاری از برنامه
در برنامه چهارم نیز با توجه به چشم انداز سند بیست ساله، از اصول مهم این برنامه هدفمندی بود که در طرح مسکن مهر به عنوان عنصر کلیدی برنامه مطرح شده است. ارزیابی طرح مسکن مهر حاکی از آن است که با توجه به میزان آورده خانوار برای تهیه مسکن مهر و مقایسه آن با میزان درآمد خانوار، گروه‌های بهره‌مند از این طرح کلا افراد و خانوارهای با درآمد بالاتر از دهک چهارم هستند و دهک‌های پایین‌درآمدی در صورت ورود به این طرح با فروش مسکن مهر دریافتی، در راستای کسب درآمد اقدام می‌نمایند و معضل مسکن آن‌ها همچنان به قوت خود باقی است. چهار دهک اول درآمدی عمدتا افرادی هستند که با معضل مسکن و شرایط نامناسب اسکان مواجه هستند و خارج شدن این افراد از رده‌ی گروه‌های هدف را می‌توان نشان‌دهنده‌ی ناکارآمدی برنامه و هدفمند نبودن آن دانست.

1. 1. پاسخ به سوال چهارم

• • هدف: بررسی عملکرد سیاست‌های مسکن اتخاذ شده، بر تامین مسکن اقشار کم‌درآمدها با بررسی تغییرات شاخص‌های مسکن در دوره برنامه‌های سوم وچهارم؛

• • سوال: سیاست­های مسکن کم­درآمدها در برنامه ­های سوم و چهارم تا چه اندازه در بهبود شاخص‌های مسکن برای کم‌درآمدها موفق بوده‌اند؟

• • فرضیه: به نظر می‌رسد شاخص‌های مسکن، برای کم‌درآمدها در طول برنامه‌های سوم و چهارم چندان بهبود نداشته است.

نتایج حاصل از بررسی شاخص‌های مسکن در طول برنامه های سوم و چهارم حاکی از آن است که تراکم خانوار در واحد مسکونی برای خانوارهای کم‌درآمد ۱٫۲ می‌باشد که در مقایسه با میانگین کشوری(۱٫۰۶) بالاتر بوده و خود نشانگر وضعیت نابسامان مسکن برای این قشر از جامعه می‌باشد. توان تامین مسکن بر حسب مترمربع، برای دهک‌های یک تا چهار به مرور زمان کم‌تر شده، چراکه مساحت متوسط زمین مسکونی تولید شده در دهه گذشته همواره بالاتر از توان تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد بوده است و برای این قشر از جامعه مقرون‌به‌صرفه نمی‌باشد.
هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار در طول دوره مورد بررسی همواره افزایش یافته است و منجر به افزایش شاخص دسترسی و نیز طول دوره انتظار برای خرید مسکن، برای این قشر از جامعه شده است. به‌طوری‌که شاخص دسترسی برای دهک اول ۳۰ سال بوده و برای دهک چهارم ۱۵ سال بوده است. این شاخص در کشورمان در مقایسه با استاندارد بین‌المللی، برای دهک‌های کم‌درآمد در وضعیت بحرانی قرار دارد. شاخص دوره انتظار، یعنی در صورتی که خانوار تنها یک‌سوم از درآمد سالانه خود را به خرید مسکن اختصاص دهد برای دهک اول ۱۰۰ سال و برای دهک چهارم ۳۳ سال می‌باشد. در حالی که این شاخص در استانداردهای بین‌المللی بین ۱۰-۵ سال می‌باشد.
نکته قابل توجه بانک‌پذیر نبودن قشر کم‌درآمد به دلیل عدم وجود نظام مالی کارآمد می‌باشد، چنانچه نتایج بررسی‌ها نشان می‌دهد، اگرچه شاخص بانک‌پذیری در برنامه چهارم نسبت به برنامه سوم بهبود یافته است اما به‌طورکلی چهار دهک نخست جامعه اصولا در نظام بانکی موجود جایی ندارند و دهک‌های پنج و شش باید فشار سنگینی را برای بازپرداخت اقساط وام مسکن متحمل شوند. با وجود این‌که یارانه‌های تامین مسکن کم‌درآمدها در طرح مسکن مهر بسیار بیشتر از دوره‌های پیشین بوده است، اما عدم تعریف دقیق گروه هدف، مانع از اختصاص صحیح این یارانه‌ها به قشر کم‌درآمد شده و آن‌ها عملا از چرخه تامین مالی مسکن خارج شده‌اند.
یکی از مهم‌ترین شاخص‌های مورد بررسی، نرخ مالکیت و تحولات آن برای کم‌درآمدها بود. نتایج مطالعات حاکی از آن است که نرخ مالکیت برای کم‌درآمدها اگرچه بیشتر از دهک‌های میانی شده، اما در مقایسه با میانگین جامعه، با شتابی بیشتر کاهش یافته است.
از دلایل مهمی که نرخ مالکیت در دهک‌های کم‌درآمد افزایش یافته است، روی آوردن آن‌ها به بازار غیر رسمی مسکن می‌باشد. این امر تهدید جدی برای جامعه محسوب می‌شود و نیازمند ارائه راهکارهای اساسی در زمینه تامین مسکن این قشر از جامعه جهت جلوگیری از ایجاد هر چه‌ بیشتر سکونت‌گاه‌های غیر رسمی می‌باشد.
نتیجه‌گیری
بخش مسکن از بخش‏های پیشرو در هر اقتصادی است که توجه به آن علاوه بر تأثیرات ژرف اجتماعی ـ فرهنگی، به لحاظ اقتصادی نیز حائز اهمیت بوده، همچون موتور رشد و توسعه عمل می‏نماید. این بخش با ایجاد رشد اقتصادی و ایجاد اشتغال در بخش ساختمان و بخش‏های وابسته، از طریق تأثیر بر مخارج مصرفی و سرمایه‏گذاری، نوسانات اقتصادی را به شدت تحت تأثیر قرار می‏دهد. از این رو کشورها در شرایط بحران اقتصادی از این بخش به عنوان موتور رشد کمک می‏گیرند.
دغدغه‏های مربوط به تأمین مسکن از دو عامل نشأت می‏گیرد، اول آن‌که خرید مسکن بزرگترین معامله‏ای است که اغلب مردم در طول عمر خود را انجام می‏دهند. به‌گونه‏ای که خانواده‏های متوسط تقریباً حدود یک چهارم از درآمد و اقشار فقیر یا درآستانه فقر پنجاه درصد و حتی بیشتر از درآمد خود را به امر مسکن اختصاص داده و هر تغییر کوچک در قیمت مسکن و اجاره‌بها می‏تواند آثار مخرب و جبران‌ناپذیری بر زندگی فرد داشته باشد. دوم آنکه تجربه نشان داده است که رشد غیرمعمول قیمت و اجاره‌بهای مسکن به‌ویژه در شهرهای بزرگ و عدم توجه به این مشکل، معضلات عدیده‏ای را در ابعاد فرهنگی، اجتماعی، اقتصادی و حتی سیاسی به دنبال خواهد داشت. گسترش حاشیه‏نشینی یکی از جمله این مشکلها می‎باشد.
افزایش اجاره و قیمت مسکن همزمان با رشد آهسته و نامتناسب دستمزدها، رشد جمعیت در آستانه ازدواج و رشد مهاجرت به شهرها مهم ترین عوامل بروز پدیده بی‏خانمانی محسوب می‏شوند. بعضاً‌ شکاف درآمد و هزینه به حدی می‏رسد که افراد کم درآمد حتی به کمک تسهیلات بانکی از عهده خرید مسکن و حتی بازپرداخت اقساط وام‏های دریافتی برنمی‏آیند. به عبارت دیگر مقوله اسکان کم درآمدها از مصادیق بارز شکست بازار تلقی شده و دخالت جدی دولت را در جهت ساماندهی به این بازار طلب می‏کند.
در ادامه به بررسی دلایل موثر بر ناتوانی ورود قشر کم‌درآمد به بازار مسکن و گسترش روزافزون نرخ فقر مسکن و بدمسکنی و راهکارهایی در راستای آن‌ها به‌صورت موردی خواهیم پرداخت.
جدول ۳۳: دسته بندی مشکلات و راهکارهای ارائه شده در زمینه بهبود مشکل مسکن کم درآمدها