لذا با توجه به موارد ذکر شده فوق اینگونه به نظر می‌رسد که تغییر و تعدیل ضوابط و مقررات طرح‌های تفصیلی و توسعه جنوب دست کم در منطقه مورد مطالعه این مشاور (منطقه ۴) ضرورت داشته باشد.

برای بررسی افزایش تراکم در سطح منطقه مراحل ذیل طی شده است:

مرحله اول: تلفیق دانه‌بندی قطعات مسکونی و عرض ‌دسترسی‌ها

در این مرحله با بهره گرفتن از ضوابط و مقررات تغییر یافته طرح‌های تفصیلی و توسعه جنوب، عرضهای مناسب معابر برای قطعات مسکونی با اندازه های مختلف اعمال شد و بدین ترتیب پهنه‌های مساعد برای ‌تراکم‌های موردنظر به دست آمد.^[۱] جدول شماره ۲-۲ معیارهای تلفیق قطعات مسکونی و عرض ‌دسترسی‌ها را برای رسیدن به پهنه‌های مناسب نشان می‌دهد.

جدول شماره ۲-۲: معیارهای تلفیق قطعات مسکونی و دسترسی‌ها

نوع تراکم

قطعه بندی (مترمربع)

عرض معبر (متر)

M3

۱۵۰-۲۵۰

۶

M4

۲۵۰-۴۰۰

۸

M5

۴۰۰-۵۰۰

۱۰

M6

۵۰۰-۶۰۰

۱۰

M7

۶۰۰-۷۵۰

۱۲

M8

۷۵۰-۱۰۰۰

۱۲

M8

۱۰۰۰-۲۰۰۰

۱۲

جدول فوق بیانگر آن است که در سطح منطقه قطعات مسکونی که دارای ۲۵۰-۱۵۰ مترمربع مساحت بوده و مجاور معابر ۶ متری می‌باشند به عنوان پهنه‌هایی با تراکم M3، قطعات با مساحت ۴۰۰-۲۵۰ مترمربع و مجاور معابر ۸ متر به عنوان پهنه‌های تراکمی M4، قطعات مسکونی دارای مساحت ۵۰۰-۴۰۰ مترمربع و مجاور معابر ۱۰ متر باتراکم M5, قطعات ۶۰۰-۵۰۰ مترمربعی، مجاور معابر ۱۰ متر، با تراکم M6، قطعات ۷۵۰-۶۰۰ متری، مجاور معابر ۱۲ متری، با تراکم M7 و قطعات مسکونی با مساحت ۱۰۰۰-۷۵۰ و ۲۰۰۰-۱۰۰۰ مترمربع و مجاور معابر ۱۲ متری به عنوان پهنه‌های تراکمی M8 درنظر گرفته شده‌اند. نقشه شماره ۴، عرض معابر در سطح منطقه را نشان می‌دهد.

نقشه پهنه‌های تراکمی پیشنهادی این مشاور در سطح منطقه نشان می‌دهد بیشترین پهنه‌های به دست آمده مربوط به تراکم M3 (3 طبقه) و پس از آن تراکم M4 (چهارطبقه) می‌باشد و سایر تراکم‌ها (M5, M6, M7 M8) به دلیل کم بودن قطعات درشت‌دانه در سطح منطقه به صورت پهنه ظاهر نشده و فقط به صورت نقاطی پراکنده در سطح منطقه نمود یافته‌اند. نقشه شماره ۵ پهنه‌های تراکمی در سطح منطقه چهار را نشان می‌دهد.

مرحله دوم: بارگذاری جمعیتی برای پهنه‌های تراکمی به دست آمده از محاسبات مرحله اول

پس از آنکه پهنه‌های تراکمی در منطقه مشخص شد اقدام به برآورد میزان افزایش جمعیت پهنه‌های موردنظر در اثر افزایش تراکم گردید. این برآورد ‌بر اساس نواحی ۲۱ گانه برنامه‌ریزی انجام شده است. بدین ترتیب که ابتدا در هر ناحیه تعداد قطعات مربوط به هر یک از ‌تراکم‌های (M4,M3 و …) مشخص شد و با توجه به تعداد واحد در طبقه و بعد خانوار، میزان افزایش جمعیت در هر یک از نواحی تعیین شد. جدول شماره ۳ میزان جمعیت‌پذیری هریک از نواحی ۲۱ گانه^[۲] را ‌بر اساس طبقه بندی تراکمی ۷ گانه نشان می‌دهد.

مرحله سوم: برآورد خدمات موردنیاز جمعیت افزایش یافته و مقایسه آن با خدمات وضع موجود و برآورد کمبودها

در این مرحله پس از انجام بارگذاری جمعیتی، خدمات موردنیاز مربوط به جمعیت افزایش یافته تعیین شده است. خدماتی که در این بخش جهت بررسی ضروری بوده و در تعیین خدمات موردنیاز ملاک عمل قرار گرفته‌اند:‌ خدمات آموزشی، بهداشتی ـ درمانی، پارک و فضای سبز، ورزشی، فرهنگی ـ مذهبی و تأسیسات و تجهیزات را شامل می‌شوند.

در این زمینه، ابتدا خدمات موجود مورد بررسی قرار گرفت و کمبودهای وضع موجود تعیین گردید. سپس خدمات موردنیاز جمعیت افزایش یافته برآورد شد. در مرحله بعد کمبودهای وضع موجود و خدمات موردنیاز جمعیت افزایش یافته با هم جمع شده و کمبود کل مشخص شد. سپس ظرفیت‌های موجود در سطح منطقه برای جایگزینی کمبودهاشناسایی شد. این ها عبارتند از: اراضی بایر، متروکه و مخروبه و نیز اراضی زراعی‌ای که در طرح تفصیلی به صورت کاربری‌های خدماتی پیشنهاد شده‌اند. این ظرفیت‌های خدماتی از کل کمبودها کسر شد و بدین ترتیب کمبود اراضی خدماتی در سطح هریک از نواحی به دست آمد. سرانه‌های اعمال شده برای برآورد خدمات طبق جدول شماره۴-۲ آمده است. جداول شماره ۵ تا ۱۰ خدمات موردنیاز و کمبودهای جمعیت وضع موجود و افزایش یافته و ظرفیت‌های موجود در سطح منطقه را به تفکیک نواحی برنامه‌ریزی نشان می‌دهد و در جدول شماره ۱۰، مساحت موردنیاز ظرفیتها و کمبودها و هزینه های تملک زمین در کاربری‌های ۶ گانه جمع‌بندی شده است.

جدول شماره۴-۲: سرانه‌های اعمال شده برای برآورد خدمات

ردیف

کاربری

سرانه اعمال شده (مترمربع به ازای هر نفر)

۱

آموزشی

۵/۲

۲

بهداشتی ـ درمانی

۵/۰

۳

پارک و فضای سبز

۷

۴

ورزشی

۵/۱

۵

تأسیسات و تجهیزات

۲/۰

۶

فرهنگی ـ مذهبی

۲/۰

مرحله چهارم: برآورد هزینه جبران کمبودهای خدماتی

پس از تعیین خدمات موردنیاز جمعیت افزایش یافته و شناخت کمبودها، هزینه ریالی تملک زمین برای هریک از این خدمات برآورد شده تا بدینوسیله هزینه های ناشی از افزایش تراکم در سطح منطقه مشخص شود. جداول شماره ۵ تا ۱۰ هزینه تملک زمین در هریک از نواحی ۲۱ گانه را به تفکیک کاربری‌ها نشان می‌دهد

جدول شماره۵-۲: کل مساحت موردنیاز، ظرفیت، کل کمبود و هزینه تملک زمین به تفکیک کاربری‌های ۶ گانه

کاربری
مساحت موردنیاز
ظرفیت
کل کمبود
هزینه تملک زمین (هزار ریال)

آموزشی

۱۳۹۵۱۷۰

۳۷۶۶۰۲

۱۰۱۸۵۶۵

۲۱۲۶۵۳۰۴۱۷

بهداشتی ـ درمانی

۳۱۳۳۴۹

۵۴۶۱۵

۲۱۵۰۹۳

۴۲۷۶۶۸۸۳۳

فضای سبز

۳۸۸۴۵۰۷

۱۷۶۰۶۱۷

۲۱۲۳۸۹۰

۵۷۲۰۸۸۰۸۶۷

ورزشی

۹۴۹۸۰۷

۲۴۶۲۷۶

۷۰۳۵۳۱

۱۶۵۵۱۵۵۴۰۰

تأسیسات و تجهیزات

۶۱۸۳۱۷

۶۱۸۳۱۷

۴۸۶۹۹۰

۹۰۷۸۱۷۳۳۳